建築日記第1話「やっぱりおうちたてようかな」はコチラ!!

#128 住宅ローン フラット35のデメリット、ここに注意!!

どうも!八郎です!!(@eightblog_hachi)

         

        

セキスイハイムとの最終打ち合わせ前に
ローンの商品を決めるべく
保険代理店の所長に相談を持ちかけている八郎。
最近契約割合が増えてきているという
フラット35の説明を受けています。

            

物事は表裏一体。
表があれば、裏もある。
メリットがあれば
当然デメリットもありますよね。
そのデメリットは、どうなっているのでしょうか?

           

どうやら、借りる人によっては、
デメリットの方が大きい事もあるようですよ?

      

それでは、続きをどうぞ!!

フラット35は金利が高い!!!!

金利 高い

所長「…イイコトしかないなら、商品はフラット35のみになってるよ」

所長「そうじゃないと言う事は。。。ちゃーんとデメリットも存在するんだよね」

八郎「えー、なんか話し聞いてたら、えらい良い感じに聞こえましたけどね」

所長「そりゃあ、デメリットはあえて言わなかったからね」

所長「後でデメリットを並べる事で、デメリットをよく考えてから検討してもらおうと思って」

八郎「(ゴクリ…)」

所長「フラット35のデメリットは。。。ズバリ!金利が高い!!

八郎「( ゚д゚)知ってますよ、そんな事。何を今更言ってるんですか」

所長「ほー、今さらっと言ってくれたたけど、じゃあローン35年返済で4000万組んで」

所長「金利1.0%と0.5%では支払総額はどれくらい変わってくるかはわかる?

八郎「えっ。。。」

所長「ほらー、金利の違いはわかるかもしれないけど」

所長「実額幾ら変わるのか、なんてイメージわかないでしょ?」

八郎「。。。すみません」

所長「例えば、4000万を金利1.0%で35年ローンで借りると、総額は4742.4万円

所長「これを金利を0.5%にすると、総額は4361.0万円。その差は381.4万円(※元利金等の場合)」

所長「どう?年収、とまでは行かなくても結構な差額が出るでしょ?」

八郎「ですね。。。パッと計算できる所長がすごい」

所長「これは、職業柄覚えているだけ(笑)」

所長「3000万でも、同じ条件なら差額は286万円、車が1台買えちゃうよ」

八郎「ぐぬぬぬぬ」

所長「金利0.5%は変動金利の商品を引き合いに出したつもりで」

所長「ただ金利がずーっと0.5%かどうかはわからないのでちょっと無茶な比較ではあったけど」

所長「単純に金利が低い・高いという話も35年払い続けるとこれだけ変わるよ」

所長「と言うのは頭に入れておいたほうがいいんだけど」

八郎「(コクコク)」

所長「だからと言って、変動金利もずーっと35年間0.5%のまんま」

所長「と言う可能性は限りなく低い、と言う事は認識しておかないといけないね

団信無しで融資受けられるが、契約者が死んだ場合は誰かが肩代わりしなければならない

借金 肩代わりする女性

所長「団信無しで入れるのがフラット35のメリット、とは言ったけど」

所長「じゃあ契約者が不慮の事故や病気で死んだ場合、家のローンってどうなると思う?」

八郎「保証人も立てなくて良い、と言ってたから、チャラパーになるのでは?」

所長「…そんな甘い話ある分けないでしょ」

所長「もし、死亡等で支払いできなくなった場合は。。。」

所長「八郎さんの場合は奥さんが支払いしなくてはならなくなるよ」

八郎「げげっ、マジっすか!?」

所長「そう、保証人は立てなくとも、近しい人間に支払いが回ってくるだけの話

八郎「なんだ。。。責任からは逃れられないのか。。。」

所長「そそ、だから団信に入らなくても借りられるのをメリットとしてあげたけど」

所長「こう言うデメリットもあるから、よく考えて選んだほうがよいよ」

八郎「じゃあ、団信無しで入る時って、どういう状況が考えられるんですか?」

所長「借りる期間が短い時。まあこの場合はフラット「35」じゃないと思うけど

所長「後は、支払う人が高度の死亡保障がつく生命保険に入っている場合」

所長保険金で家の支払いが滞りなく出来ますよー、と言う人は入らなくて良いと思うよ」

八郎「。。。そんな人いますかね?」

所長「。。。んー、いないことはないだろうけど」

所長「他にも保険の内容では、死亡だけでなく、三大疾病、後遺障害保険金などの手厚い保険に」

所長「加入している場合は、入らなくてよいパターンもある」

所長「特に若いうちから保障の厚い保険に加入しているかどうかなど」

所長「自分の生命保険の内容をよく確認してから、団信を付ける・付けないは」

所長「判断したほうが良いだろうね」

八郎「なるほどですね。。。」

繰上げ返済額が、ネットで10万、窓口だと100万と金額が高い

繰り上げ返済 高額

所長「繰り上げ返済の手数料はかからない、って言ったけど」

八郎「はいはい」

所長「あれは、変動金利の商品でも、ネット等を利用すれば手数料はかからないんだ」

八郎「なんだ、じゃあメリットとは言えないじゃないですか」

所長「フラット35の場合、繰り上げ返済はネットで10万、金融機関窓口だと100万と結構な金額をまとめないと繰り上げ返済できないのが難点だね」

八郎「えっ、じゃあ銀行系の商品は?」

所長「。。。商品にもよるけど、1万円以上が多いかな。1円と言うところもあるよ」

八郎「!!銀行系ローンの方が融通利くじゃないですか!!!」 

建てる家に一定の「基準」を満たさないと融資が受けられない

家 融資 基準

所長「フラット35は家を建てたり買ったりすれば、何でもローンが組める、という訳ではないんだ」

八郎「???と言うと?」

所長「例えば床面積。マンションは30㎡、戸建ては70㎡以上と言う規定がある」

所長「実は、ワンルームマンションやこじんまりとした平屋は融資の対象外になる可能性があるんだよね。。。」

八郎「えぇー、結構厳しいですね」

所長「後、耐久性や断熱性も一定の基準を満たさないと対象外となる」

所長「まあこれは、普通のHMで建てればほぼクリアできる基準だけどね」」

八郎「セキスイハイムは問題ないですか?」

所長「その辺の大手HMなら無問題だね」 

所長「これは、住居じゃない建物でも、住居申請をしてフラット35が適用される事が無いように」

所長「縛りを入れている制度だから、あまり気にしなくてよいと思われるけど」

所長「最近はフラット35を悪用した詐欺まがいの融資が相次いでいるので」

所長「審査が厳しくなっているところもあるよ」

じゃあ、フラット35を選ばないほうが良さそうな人は?

選ばない 男性

八郎「そしたら、フラット35を選ばないほうが良い人はどんな人か教えてください」

所長「また難しい事を言う(笑)当たり前の事しか言えないけど良い?」

八郎「(コクコク)」

所長:

✅短期間でローンを返せる人 
▶ローンの一番厳しい初期に変動の安い金利で返せるのは大きなメリット

✅既に子供が育ちあがっている、大きな支出イベントがない人 
▶収入をある程度ローンに傾けられるので変動金利のギャンブルに打って出てもリスクが高くない

自己資金をマイホーム購入の10%を用意できない人
▶金利が高くなるので銀行系にした方が良い
※逆に20%以上用意できる人は金利が優遇される商品がある

✅コツコツ少額ずつ繰り上げ返済したい人
▶ネットで返せば10万からOKだが、窓口なら100万以上じゃないとダメ

フラット35融資の基準を満たせない可能性がある家(もしくはマンション)の人
マンションで30㎡、戸建で70㎡の床面積を越えなければ、融資の対象から外れる。金額は問題ではない
※例)利便性の良い、超高額ワンルームマンションでも上記基準を満たさなければ対象外になる

          

所長「こんな感じかな。あくまで俺の主観だから話半分に聞いてよね」
(次回へ続く)

          

と言う事で、所長のフラット35のお話後編でした。
メリットだけの時は良さそうに感じたんですが、
デメリットを聞くと何だか
フラット35への良さを感じないんですが。。。

八郎は果たして、どの商品を選ぶのか?

        

保険代理店、所長指南編、もう少しお付き合い下さい。

次回「ハウスメーカーが用意する火災保険や銀行ローンは得なのか?」

君は、選び抜くことができるか。

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